AUMENTO DO IGPM-M – 28,94% FEV/2021- COMO FICAM OS CONTRATOS DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS?
Em regra, o mercado imobiliário sempre adotou para as locações de imóveis o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). No entanto, a alta de 28,94% em fevereiro de 2021, tem assustado os inquilinos, ainda mais, diante da recessão ocasionado pela Pandemia Mundial. A exemplo disto, um aluguel no valor de R$ 1.500,00 com o reajuste iria para R$ 1.934,10, ou seja, aumento de quase um quarto do valor da locação. Um absurdo. A possibilidade de alteração no índice ou sua minoração, se faz necessário a compreensão e o bom senso dos proprietários de Imóveis, principalmente, quando se trata de inquilinos pontuais nos pagamentos dos alugueres. Para um maior entendimento de como é constituído o IGPM-M, será sempre pela média de três índices distintos: o Índice de Preços do Atacado (60%), o Índice de Preços do Consumidor (30%) e o Índice Nacional de Custo da Construção (10%). Em virtude das constantes alterações no câmbio onde a maior parte do índice é composta por commodities, principalmente pela ligação ao setor industrial, por se tratar de cotação em dólar houve sensível aumento e, como consequência, no IGP-M. O Inquilino precisa primeiramente verificar qual a previsão do contrato de locação quanto ao índice de reajuste. Caso haja previsão pelo IGP-M é importante uma renegociação com o proprietário do imóvel. Se, contudo, não obtiver êxito é possível o ingresso de medida judicial para a revisão do valor da locação. A Lei de Locações nos artigos 18 e 19 traz a possibilidade de as partes alterarem no curso da contratação, não somente o valor do aluguel, mas também, o índice de reajuste de preços. Do contrário, o assunto poderá ser resolvido através de uma ação revisional de aluguéis, desde que o contrato esteja vigente há, pelo menos, três anos. Uma das teses aplicadas para este fim seria a teoria da imprevisão. Está ligada à onerosidade excessiva, prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil, os quais impõem a possibilidade da revisão de um contrato de longa duração caso a prestação torne-se muito onerosa para o devedor devido a fatos imprevisíveis. Um exemplo disto é a alta expressiva do IGPM-M quando da celebração do contrato. Outra tese, também relacionado à teoria da imprevisão, é a cláusula rebus sic standibus. Explico. Esta cláusula é considerada implícita em contratos de longa duração, segundo a qual a contratação foi realizada em condições específicas e relacionada aos fatos existentes no momento da celebração do pacto. Caso a situação fática se altere sensivelmente, surge uma pretensão para as partes requererem a revisão do contrato, de forma que se adeque à nova realidade em que as partes se encontram. O STJ desde a década de 1990 adota o princípio do pacta sunt servanda com a teoria da imprevisão, sendo possível alterar o índice de correção de contratos de locação e nos dias de hoje, não é diferente a jurisprudência no sentido de autorizar a revisão de contratos com base nos argumentos da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, inclusive, através de liminar, claro que devem ser devidamente comprovados pela parte que solicita a revisão. Também, se pode adotar como argumentação de que a correção monetária foi criada para manter o preço dos contratos em valores o mais real possível, para evitar o enriquecimento de uma parte às custas da outra, por conta da desvalorização monetária. Este argumento, é notório de que o aumento no índice não exprime a intenção de adequar o valor do contrato locatício, vez que não houve uma desvalorização do real de 28,94% em 2021. Em realidade, continuar com esse índice poderia levar ao enriquecimento sem causa de locadores, conflitando com o objetivo primordial do instituto da correção monetária. Ainda, devemos entender de que o IGPM-M apesar de ser o índice usual no mercado de locação de imóveis, não é imposição de Lei, sendo lícito, as partes pelo princípio do bom senso e pela extrema necessidade causada pela Pandemia Mundial, alterar o índice adotado no contrato de locação vigente, seja residencial ou comercial. Como dica de “Ouro”, um dos índices que poderá ser pleiteado em juízo ou fora dele é o Índice de Preços ao Consumidor – IPC, com variação acumulada de 4,86% (fev/2021) compreendendo que a situação fática, alinhada à pandemia da Covid-19, permitiria uma modulação dos termos originalmente contratados, vez que as prestações originais tornaram-se excessivamente onerosas. Espero de alguma forma ter lhe ajudado. Se quiser acompanhar nossas atualizações e outros conteúdos como esse, basta seguir as nossas redes sociais. Estamos no Facebook, no LinkedIn e no Instagram!
